הטלות מיסוי על משקיעי נדלן בארה"ב


הטלות מיסוי על משקיעי נדלן בארה"ב


הטלת מיסוי על המשקיע משתי מדינות
כאשר נגשים לכל תהליך השקעה בנדל"ן, ובעיקר לתהליך השקעה שהוא מעבר לים, יש לקחת בחשבון את השלכות המס. ההשקעה בנדל"ן בארה"ב מניבה פרות בעיקר בשני מישורים: שכירות של הנכס ומכירה של הנכס.


בשני האופנים, ההכנסות המגיעות מכך חייבות במיסים הן בארץ והן בארה"ב. בארה"ב קיימת אמנת מס שדואגת לסדר את מיסוי ההכנסות שהגיעו לתושבי מדינה אחת, מהכנסה שהגיעה ממדינה אחרת.


האמנה קובעת לגבי הכנסות מנכסי נדל"ן המגיעים לתושב מדינה אחרת כתוצאה מנכסים שנמצאים בתחומה של ארה"ב, כי יש זכות ראשונה להטלת מס למדינה שבשטחה מצויים אותם נכסי הנדל"ן.


גם לישראל שממנה מגיע התושב זכות להטיל מס, אולם היא תעשה זאת לאחר ארה"ב. התוצאה הישירה של כל זה הוא מס כפול הנופל ישירות על כתפי המשקיע. יחד עם זאת, יוכל המשקיע לקבל ההקלה על כך בישראל, בהתאם לכללים שנקבעו בפקודת מס הכנסה.


כך ייתכן שתושב הארץ יקבל זיכוי על המס ששילם בארה"ב במקביל לתשלום על המס בארץ.

 

דרכים לתשלום מס בארה"ב


קיימות מספר דרכים בכדי להסדיר את תשלום המס האמריקאי שהוטל על המשקיע בתחומה. הדרך האחת היא להגיש לרשויות המס בארה"ב דו"חות מס שנתיים, ולשלם על פיהם. בהקשר לכך, יש לדעת, כי קיימות מספר מדינות בארה"ב, בהם הרשויות לא מטילות מס הכנסה על יחידים.


ניתן גם לא להגיש דו"חות, ואז המס ינוקה במקור מהכנסות המשקיע. הניקוי של המס יהיה בגובה של 30% מגובה ההכנסות בברוטו, ללא קשר להוצאות. אפשרות זו אינה משתלמת, כמובן, מבחינה כלכלית. אפשרות נוספת היא ניכוי של 10% מהתמורה על מכירה של הנכס.


מבין כל האפשרויות הנ"ל, ניתן לומר כי הדרך הראשונה של הגשת דו"חות מס שנתיים הינה הכדאית ביותר מבחינה כלכלית, אשר אינה מסבה נזקים מיותרים עבור המשקיע. את הדו"ח יש להגיש לרשות פדראלית, נוסף לדו"ח עבור הרשויות בארה"ב.

 


קיזוז מהדו"ח על הוצאות לצורך ההכנסה


בהגשת הדו"ח שמגיש המשקיע לעירייה, ניתן בהתאם לחוק בארה"ב האפשרות לקיזוז ההוצאות הגדולות וההכרחיות לצורך ההכנסה. על פי זה רשאי בעל הנכס לתבוע מהרשויות את מחירי הארנונה, הפרסום, הניקיון והאחזקה, וכן את התשלום לחברה שתטפל בעסק כמו חברת תיווך או חברת השבחה וכדומה.


גם את שכר הטרחה לעורך דין ורואי חשבון וריבית על משכנתא, הוא רשאי להוריד מתשלום הדו"ח.

 

פחת על הנכס


יש לקחת בחשבון המיסים בהשקעות נדל"ן גם את הפחת על העסק. הפחת, שהינו ירידה בשווי הנכס בגלל הליכי בלאי והתיישנות, נקבע לפי 27.5 שנים.


ניתן לתבוע בשנה כ-3.6% על 70%-90% משווי הנכס. מעבר לפחת, יש אפשרות גם לתביעה על הוצאות עקיפות עבור הנכס, כמו למשל: רכב שכור, אש"ל בחו"ל, כרטיסי טיסה, מלונות ועוד. לשם כך, על המשקיע לשמור את כל הקבלות בשביל הצגתן בביקורת של רשות המיסים.


לאחר שקוזזו מהמס ההוצאות שעליהן דיווח תושב החוץ, הוא מקבל הטבת מס, המכונה EXEMPTION, שהינה בצורת הוצאה שנתית כללית, בשווי 3,700$. הוצאה זו מקוזזת גם מההכנסות מהשכירות על הנכס. את תשלום המס על הרווח שנשאר לאחר כל הקיזוז, משלם משקיע שהינו תושב חוץ לרשות הפדראלית. המס נקבע על פי שיעור מדורג קבוע מראש.