תחזיות על הנדל"ן האמריקאי


תחזיות על הנדל"ן האמריקאי


לאחר תקופת מיתון ארוכה מאז שנת 2006, סומנה שנת 2014 על ידי מומחי נדל"ן רבים כשנה שבה חלה נקודת מפנה בשוק הנדל"ן בארה"ב. בשנה שלאחריה, 2015, נראה כי מחירי הנדל"ן בשוק ממשיכים לעלות בצורה מתמדת. השאלה הגדולה היא: האם ניתן להסיק מכך על התאוששות אמתית של הכלכלה האמריקאית? או שמא ההיפך הוא הנכון והנדל"ן האמריקאי בדרך לבועת נדל"ן נוספת?

 

התחזית: צפויות עליות מחירים חדות


אין זה סוד שהמצב הכלכלי בארה"ב עודנו מדשדש, אך הנתונים בשטח שהינם ההוכחה הטובה ביותר, מבשרים על גידול בשוק הדיור האמריקאי. השאיפה היא שתחום זה יוביל לשיפור משמעותי ואמתי במצב הכלכלי כולו.


במספרים, נראה גידול משמעותי במכירה של בתים צמודי-קרקע בשנת 2014, יותר מאשר בשנה קודמת בתקופה זו ברחבי ארה"ב וברמות מחירים מגוונות. הצפי הוא שמחירים אלה ימשיכו בעליה מתמדת בשנה הקרובה. ברמה דרסטית הם יופיעו בעיקר במדינות: פלורידה, קליפורניה וטקסס. ברמה מתונה יותר יעלו המחירים במדינות הצפון מזרחיות, כמו: ניו יורק וניו ג'רסי.

 

התאוששות שוק הנדל"ן או בועה בהתהוות?


בכדי לברר האם שוק הנדל"ן נמצא אכן בהתאוששות כלכלית ולא בדרך לבועה נוספת העתידה להתפוצץ בפנים של המשקיעים, יש לבדוק את הנתונים על פי מה שמקובל בשוק.


היינו בכדי שהמצב בשוק הנדל"ן יוגדר כמצוי בהתאוששות כלכלית, יש לברר האם בפועל קיימות התחלות בניה, וכן שקיימת נגישות גבוהה להלוואות משכנתא. על פי המתרחש בשטח בארה"ב, לא ניתן כלל להגדיר את מצב קבלת הלוואת משכנתא כנגישה, ההיפך הוא הנכון.


הבנקים האמריקאים מציבים תנאים מחמירים ביותר לקבלת הלוואת משכנתא. הריביות הנמוכות בתנאים נוחים עבור אלה שכן הצליחו לקבל משכנתא, מצביעות אף הן על פער הקיים בשוק. כתוצאה מההיצע הנמוך של הדירות רכשי הנדל"ן כיום, עושים זאת במזומן, וכך מקבל שוק הנדל"ן צביון של שוק מהיר שהעסקאות שבו הם במזומן.


בנוסף לכל אלה, בועת הנדל"ן הראשונה עוד ממשיכה לתת את אותותיה בשטח. תחושות של טראומה מנפילתם של המחירים וחוסר האמון שנולד מכך, עדיין עומדים באוויר ומונעים מקונים פוטנציאליים לשוב ולסחור בשוק העירני, לאחר שספגו נזק כלכלי.


בזמן בועת הנדל"ן הראשונה ניתנו הלוואות חסרות אחריות לכל דורש ובהתערבות מפוקפקת. מצב זה יצר תחושה של סחורה מצומצמת ופספוס של נכסים שלא נרכשו. כל זאת, כאשר השוק כן מציג עליות מחירים מעל למחירים שהיו מוצעים. וכמו בזמן בועת הנדל"ן הראשונה עדיין מעסיקה את רבים השאלה- האם לקנות עכשיו דירות, לפני שיעלו המחירים?

 

דעות חלוקות


התשובה לשאלה האם המצב הנוכחי אינו מצביע על בועת נוספת או שמא מדובר בהתאוששות ובהבראה טבעית של שוק הנדל"ן האמריקאי, אינה חד משמעית, והדעות על כך חלוקות. בכל אופן, לכל הדעות, עליית המחירים החדה בזמן קצר כל כך מצביעה על מצב כלכלי מעוות ולא בריא.


עליית המחירים מגיעה כתוצאה מצמצום היצע הנדל"ן על ידי הבנקים, בכדי למנוע הצפת נכסים בשוק והארכת תקופות האישור על ידם. בכל מקרה, את הבועה הקודמת מחליפים כיום מחירים אטרקטיביים במקומות רחבים בארה"ב. מחירים אלו, יחד עם הפערים בין מחיר רכישה לשכירות, מצביעים על מצב שבו ההשקעה טובה יותר.